Yargıtay’ın 16.05.2025 Tarih E.2024/1, K.2025/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Tapu Siciline Güveninin ve Mülkiyet Hakkının Korunması
Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, cilt.16, sa.2, ss.43-72, 2026 (TRDizin)
- Yayın Türü: Makale / Tam Makale
- Cilt numarası: 16 Sayı: 2
- Basım Tarihi: 2026
- Doi Numarası: 10.32957/hacettepehdf.1828120
- Dergi Adı: Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi
- Derginin Tarandığı İndeksler: TR DİZİN (ULAKBİM)
- Sayfa Sayıları: ss.43-72
- Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Adresli: Evet
Özet
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan inşaat sözleşmelerinden biridir. Bu sözleşmenin karakteristik özelliği, arsa sahibinin yükleniciye eserin inşası karşılığında arsa paylarını devretmesi; yüklenicinin ise bu payların mülkiyetini üçüncü kişilere satarak finansman sağlamasıdır. Üçüncü kişi, yüklenici adına yapılan tapu kaydına güvenerek mülkiyet hakkını kazanmaktadır. Ne var ki Yargıtay, yerleşik kararlarında sözleşmeden dönme halinde üçüncü kişinin tapu siciline güvenini ve mülkiyet hakkını değil, arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkını korumaktadır. Bu yaklaşım, Yargıtay’ın arsa sahibinden yükleniciye yapılan devri “avans tapu” olarak kabul etmesi, üçüncü kişiyi yüklenicinin halefi sayması ve aynî etkili dönme kuramını benimsemesi nedeniyle borçlar hukuku bakımından eleştirilmiştir. Dahası, uygulama tapu sicilinin açıklığı, tescilin şarta bağlanamaması ve sicile güven ilkelerine aykırı bulunarak eşya hukuku açısından da eleştirilmiştir. Bu eleştiriler üzerine Yargıtay, 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla önceki uygulamanın mülkiyet hakkını korumadığı ve TMK m. 1023 hükmüyle bağdaşmadığı gerekçesiyle değişikliğe gitmiştir. Yeni yaklaşım, mülkiyet hakkının ve tapu siciline güvenin korunması bakımından önemli bir adım olmakla birlikte, doktrindeki eleştirileri bütünüyle ortadan kaldırmamıştır. Bu çalışmada, yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı mülkiyet devirleri incelenmekte olup, yüklenicinin henüz hak kazanmadığı ancak sözleşmeyle kendisine devredileceği vaad edilen arsa payı alacağının üçüncü kişiye temliki kapsam dışı bırakılmıştır. İnceleme, sözleşmeden dönme sonrasında üçüncü kişilerin hukukî durumunu, alacak hakkının nispiliği ilkesiyle birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulaması ve yeni tarihli kararları çerçevesinde değerlendirmektedir. Ayrıca doktrindeki görüşlere, taşınmaz mülkiyetinin kazanımında temel olan tapu sicilinin açıklığı ve sicile güven ilkeleriyle birlikte yer verilmektedir.
The construction contract in return for land share is one of the most frequently encountered construction contracts in practice. Its characteristic feature is that the landowner transfers land shares to the contractor in return for the construction of the building, while the contractor sells these shares to third parties to obtain financing. The third party acquires ownership by relying on the land registry entry made in the contractor’s name. However, in its settled case law, the Court of Cassation (Yargıtay) has protected the landowner’s contractual rights rather than the third party’s reliance on the land registry and ownership rights in cases of rescission. This approach has been criticized in the doctrine, as Yargıtay has characterized the transfer from the landowner to the contractor as “advance title deed,” treated the third party as the contractor’s successor, and adopted the rescission theory with real effects. From the perspective of the law of obligations, these positions have been found problematic. Moreover, the practice has been criticized under property law for violating the principles of publicity of the land registry, the prohibition of conditional registration, and reliance on the registry. In response to these criticisms, Yargıtay issued a Unification of Judgments Decision dated 16 May 2025 (E.2024/1, K.2025/2), stating that the previous practice failed to protect ownership rights and was incompatible with Article 1023 of the Turkish Civil Code, and accordingly introduced a change. The new approach represents an important step toward protecting ownership rights and reliance on the land registry. Nevertheless, doctrinal criticisms have not been fully resolved. This study examines the transfers of ownership made by the contractor to third parties in construction contracts in return for land share, focusing on their legal status after rescission. The scope is limited to ownership transfers registered in the land registry; therefore, the possibility of the contractor assigning to a third party a claim to land shares that he has not yet acquired but is promised under the contract is excluded. The analysis evaluates the situation of third parties in light of the principle of privity of claims, Yargıtay’s settled practice, and its recent decisions. In addition, doctrinal views are considered together with the fundamental principles of property acquisition, namely the publicity of the land registry and reliance on the registry.